Unter einem Realkredit versteht man einen Kredit, der mit Hilfe von sogenannten Grundpfandrechten wie einer Grundschuld oder Hypothek abgesichert ist. Seine Beleihungsgrenze liegt bei maximal 50% des Verkehrswertes oder 60% des Beleihungswertes der dahinter stehenden Immobilie. Die Legaldefinition, also eine genaue Beschreibung des Realkredites, steht im §21, Abs. 3, Nr. 1 KWG und dort wird auf das aktuell gültige Pfandbriefgesetzt verwiesen. Dort wird bestimmt, dass Realkredite eben nur bis maximal 60% des durch Wertermittlung festgelegten Beleihungswertes eines Grundstücks oder einer Immobilie gedeckt sind. Diese 60% dürfen auf keinen Fall überschritten werden.

Voraussetzungen, die ein Realkredit erfüllen muss

Es gibt eine ganze Reihe von Bedingungen, die ein Realkredit erfüllen muss. Zum Beispiel ist er auf gewerbliche und wohnliche Immobilien begrenzt und muss im §20a KWG aufgelistete Konditionen erfüllen. Zu diese gehören:

• §20a, Abs. 4 KWG: Das Grundpfandrecht muss juristisch durchsetzbar sein und zwar in einer angemessenen Zeitspanne
• §20a, Abs. 5 KWG: Die Immobilie muss von einem unabhängigen Sachverständigen begutachtet und bewertet werden und dies muss dokumentarisch nachvollziehbar sein
• §20a, Abs. 6 KWG: Mindestens alle drei Jahre bei Wohnimmobilien und einmal pro Jahr bei Gewerbeimmobilien muss der Wert der Immobilie kontrolliert werden.
• §20a, Abs. 7 KWG: Es müssen bankinterne und verbindliche Anweisungen zur Abwicklung der Kreditvergabe auf dem Gebiet der Immobilien existieren
• §20a, Abs. 8 KWG: Die zu beleihende Immobilie muss entsprechend ihrem Wert ordnungsgemäß gegen eventuell auftretende Schäden versichert sein

Geht es um einen Realkredit im gewerblichen Sektor, so sollte man darauf achten, dass in aller Regel nur Büro- und variabel belegbare Geschäftsräume, bei denen die Option zur Drittverwendung besteht, zu beleihen sind. Drittverwendungsfähig ist eine gewerbliche Immobilien dann, wenn ein dritter die Immobilie in ihren bestehenden Bauzustand ohne weitere Umbauten oder ähnliche Maßnahmen nutzen kann.

Das Realkredit-Splitting

Im Fachjargon gibt es die Unterscheidung zwischen echtem und unechtem Realkreditsplitting. Beiden ist zu eigen, dass hier eine Immobilie mit einer gesetzlich festgelegten Obergrenze von 60% ihres Wertes beliehen wird. Diese Obergrenze wird aber letztlich bei der Kreditzusage überschritten. Beim unechten Realkreditsplitting ist es nun so, dass der Kredit aufgeteilt wird in einen echten Realkredit mit einer Beleihungsobergrenze von 60% des Immobilienwerts und in einen Personalkredit, der darüber hinausgeht. Dies ist zulässig, ohne die Notwendigkeit, neue bzw. getrennte Kreditverträge für die beiden Kreditteile abzuschließen. Im Fall von echtem Realkredit-Splitting werden für diese beiden separaten Kredite jeweils neue Kreditverträge benötigt. Diese sind gesplittet in einen Realkreditteil und einen über das Grundbuch abgesicherten Teil.

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